María García Gómez
La vivienda se ha convertido, probablemente, en uno de los mayores problemas económicos y sociales de España. En este contexto, el Gobierno ha aprobado dos normas que pretenden reforzar la protección de los inquilinos: los reales decretos leyes 29/2026 y 28/2026. La cuestión es si las medidas elegidas solucionan realmente el problema o pueden terminar agravándolo.
El Real Decreto Ley 29/2026 fue publicado el 7 de octubre y, con carácter general, entró en vigor al día siguiente, aunque algunas de sus medidas tienen fechas específicas. Es una norma muy amplia: regula con mayor detalle los alquileres temporales y por habitaciones, establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos, limita ciertas actualizaciones de las rentas hasta finales de 2027 y amplía la protección de personas vulnerables frente a los desahucios.
El Real Decreto Ley 28/2026 va principalmente dirigido a aumentar la estabilidad de los contratos de alquiler. Entre otras medidas, contempla prórrogas sucesivas de cinco años, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica; eleva a seis meses el preaviso del propietario para no renovar y establece, con carácter general y con determinadas excepciones, una indemnización al inquilino cuando sea el propietario quien decida poner fin a la relación contractual. Su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026.
Ahora bien, más allá del contenido de los decretos, creo que merece la pena hacerse la pregunta fundamental: ¿cuál es realmente el origen del problema de la vivienda en España?
Una de las explicaciones más evidentes es el enorme desequilibrio entre el número de personas que necesitan una vivienda y las casas disponibles. Desde 2018 se ha producido un fuerte crecimiento de nuevos hogares mientras la construcción no ha aumentado al mismo ritmo. A ello se suma que los hogares son cada vez más pequeños: hay más personas viviendo solas, parejas sin hijos y familias monoparentales. Eso significa que incluso una población similar puede necesitar un número mayor de viviendas. También ha aumentado la población española como consecuencia, entre otros factores, de la inmigración. Es simplemente una cuestión de planificación: si aumenta la población y crece el número de hogares, también tiene que aumentar de manera suficiente el parque residencial.
El problema es que venimos de muchos años construyendo poco. Tras la crisis financiera se desplomó la promoción residencial y también se redujo considerablemente la construcción de vivienda protegida. A todo ello se añade otra dificultad: los ingresos de muchas familias no han avanzado al mismo ritmo que el precio de la vivienda. Por tanto, tenemos más demanda, una oferta insuficiente y hogares con dificultades crecientes para asumir el coste de comprar o alquilar.
Los grandes inversores existen y deben estar sometidos a unas reglas claras, pero resulta difícil explicar únicamente por su actuación una subida de precios que afecta a gran parte del país. Lo mismo sucede con las viviendas vacías o los pisos turísticos: pueden tener una incidencia muy importante en determinados barrios o municipios, pero no necesariamente explican por sí solos el problema nacional.
Un control de rentas puede beneficiar inmediatamente al inquilino que ya tiene un contrato. Sin embargo, si el propietario considera que alquilar deja de ser rentable o que recuperar su vivienda en caso de impago resulta excesivamente difícil, puede optar por no alquilarla, venderla o exigir mayores garantías al siguiente inquilino. Y ahí aparece una paradoja: una medida diseñada para proteger al arrendatario puede terminar perjudicando precisamente a quien todavía está buscando una vivienda.
Una sociedad avanzada debe proteger a una familia vulnerable que no dispone de ninguna alternativa habitacional. Si una persona vulnerable no puede pagar su vivienda, la respuesta debe proceder fundamentalmente de la Administración mediante ayudas, vivienda social o alternativas habitacionales. No parece razonable trasladar indefinidamente esa responsabilidad a un propietario particular que también puede depender de ese alquiler.
Por eso, además de proteger a quienes realmente lo necesitan, las políticas públicas deberían centrarse en facilitar la construcción, movilizar suelo, agilizar los desarrollos urbanísticos, aprovechar mejor las zonas que puedan densificarse y aumentar de manera decidida la vivienda social y protegida.
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